Babyloniënbroek, geen passender plaatsnaam denkbaar dan waar zich de inspiratie voor deze column afspeelt. In dit Brabantse dorp, vroeger een ambachtsheerlijkheid vernoemd naar de spreekwoordelijke Babylonische barbaarsheid van de eerste bevolking, staat een 200 jaar oude woonboerderij.
Na verkoop in 2012 gaat een aannemer direct verbouwen. Al snel blijkt de samenhang in het metselwerk van de voorgevel te ontbreken: priemen met een schroevendraaier verkruimelt de mortel en brengt de bakstenen in beweging. Er is groot gevaar op instorten van de gehele boerderij. Voor een constructief veilige woning dient de hele voorgevel voorzichtig te worden gesloopt en opnieuw te worden opgemetseld. Kopers spreken verkoper aan wegens wanprestatie. Maken zij kans?
Uitgangspunt is het wettelijke conformiteitsbeginsel: de woning dient te voldoen aan de eisen voor normaal gebruik (artikel 7: 17 BW). Uiteraard kunnen er (onzichtbare) gebreken zijn. De meeste (standaard) koopovereenkomsten van woningen bepalen dat de koper daarvoor het risico draagt. De verkoper is niet aansprakelijk en zeker niet indien koper zo’n gebrek vooraf had kunnen ontdekken, zoals door bouwkundig onderzoek.
Een verkoper is evenmin aansprakelijk indien een ouderdomsclausule is overeengekomen. Door zo’n clausule wordt koper geacht te weten (het recht is normatief!) dat de woning zeer oud is en daarom gebreken kan kennen die een normaal woongebruik in de weg staan. Dergelijke gebreken komen voor rekening van koper. Dit betekent echter niet dat een verkoper nooit meer aansprakelijk zou kunnen zijn. Zo is de tekst van de ouderdomsclausule van groot belang en dient het gebrek direct met de ouderdom zelf samen te hangen.
In specifiek dit geval stelde de rechter vast, dat de ouderdomsclausule weliswaar vrij algemeen was geformuleerd maar in de kern bepaalt dat koper zich bewust verklaart ‘’van de ruim 100 jarige ouderdom van de woning en zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen.” Ook in hoger beroep wordt de vordering tot schadevergoeding afgewezen.
Moraal: zorg bij koop van een oude woning voor goed advies, doe vooraf zorgvuldig onderzoek, lees de contractsbedingen en laat beginselen en uitzonderingen niet leiden tot een Babylonische spraakverwarring!
Lees de column op de website van Cobouw.
- Delen
